M’DAM in Monnickendam is een industrieel vervaardigd appartementencomplex van kruislaaghout (CLT). Het gebouw van vier verdiepingen staat in een parkachtige omgeving op loopafstand van een wijkwinkelcentrum. Het is gebouwd op de locatie van een voormalige basisschool. M’DAM is een mooi voorbeeld van het opschalen en versnellen van biobased bouwen.

Het modulaire bouwsysteem is ontwikkeld door architect Jurrian Knijtijzer van Finch Buildings. Opdrachtgever is BMB Ontwikkeling. De wanden, vloeren en plafonds van de modules van CLT zijn samen met kozijnen en sanitaire eenheden geconstrueerd tot appartementen in de fabriek van De Groot Vroomshoop in Enschede. De modules zijn over de weg vervoerd en op de bouwplaats in Monnickendam op elkaar gestapeld. De bouwtijd op locatie bedroeg slechts acht maanden.

Het complex bestaat uit 62 appartementen van 50 tot 100 vierkante meter. Er zijn 21 vrije sector koopwoningen, 21 sociale koopwoningen en 20 sociale huurwoningen. De vraagprijs varieerde van 165.000 euro voor de sociale koopwoningen tot 362.500 euro voor de grootste vrije sectorwoning.

Twee kopers van vrije sector koopappartementen in M’DAM zijn Plausch (58 jaar, werkzaam op een mediabureau) en Jairo (32 jaar, jurist). Ze zijn buren in het complex en wonen hier sinds de oplevering in november 2021. Een nieuwbouwappartement is in Monnickendam een schaars goed. Beiden beschouwen het dan ook als een lot uit de loterij dat ze voor dit project zijn ingeloot. Voor de 42 koopwoningen hadden zich 420 mensen ingeschreven. De koopwoningen werden eerst verloot aan bewoners uit Monnickendam en vervolgens aan mensen uit de gemeente Waterland. De vrije sector koopappartementen bleken vooral in trek bij ouderen uit Monnickendam die gelijkvloers wilden wonen. In de sociale koopwoningen wonen vooral starters. Plausch en Jairo zitten beiden in het bestuur van de VvE en vertellen over hun ervaringen tot nu toe met modulaire houtbouw.

Plausch en Jairo kochten hun appartementen vanaf papier. Ze hadden geen droom om biobased te wonen. Ze waren ook nog niet bekend met woningen van hout. Hoe zijn ze tot hun keuze gekomen? Plausch vertelt enthousiast dat ze het een interessant nieuwbouwproject vond, op de juiste locatie. ‘Dit energiezuinige ‘all electric’ complex past helemaal in mijn straatje, met zonnepanelen en goed geïsoleerd. Ik rijd al elektrisch. En het is nieuwbouw, dus ik hoef niet meer naar onderhoud om te kijken. Ik wilde ook geen tuin meer, alleen een balkon.’

Jairo was minder gefocused op een houten gebouw. Hij wilde in Monnickendam blijven wonen waar hij is opgegroeid en zijn ouders wonen. ‘Ik denk niet na of het hout of beton is. Ik kijk naar de locatie. Als het beton was geweest was ik er net zo blij mee geweest. Zo’n nieuwbouw appartement is heel schaars.’ Plausch bevestigt dat je in Monnickendam niet veel te kiezen hebt. ‘Als het beton was geweest had ik me ook ingeschreven. De locatie is de allerbelangrijkste keuze bij een woning. En daarna hoe een woning voelt.’

Wonen in hout

Plausch heeft het grootste type appartement met drie slaapkamers, een hoekappartement van 100 vierkante meter. Haar appartement bestaat uit 2,5 modules. Jairo heeft een appartement van 80 vierkante meter, opgebouwd uit 2 modules. De steunbalken zijn bepalend voor de inrichting. Plausch: ‘De plattegrond kan ik niet makkelijk wijzigen. Maar ik vind het niet storend’.

Aan de buitenkant oogt M’DAM niet volledig als een houten wooncomplex. Er is namelijk traditioneel metselwerk aangebracht aan delen van de gevel. Jairo geeft aan dat hij blij is met dit metselwerk. ‘Hout kan sommige mensen toch afschrikken. Ik vind het mooier dan als alles hier hout was geweest. Steen oogt ook langer netter.’

Ze beleven hun appartement van hout verschillend. Plausch is vooral positief: ‘Op de kijkdag toen ik hier voor het eerst binnen kwam voelde het direct goed. Ik heb er ook voor gekozen om het hout dat in ‘white wash’ is opgeleverd zo te laten. Ik vind het zelf heel mooi. Ik vind het prettig aanvoelen. Het voelt anders dan in een stenen huis. Ik kan niet concreet zeggen waardoor dat komt. Het komt door het hout, maar ook door alle andere dingen zoals de lage ramen.’

Ook Jairo is positief, maar hij heeft minder met hout als levend materiaal: ‘Dit appartement geeft een lekker ruim gevoel met ramen die tot aan de grond gaan. Dat maakt het huis fijn om in te wonen. Ik heb ervoor gekozen om al het hout wit te verven op een balk na die ik heb gebeitst. Ik heb het geverfd omdat ik mijn appartement van hout net een sauna vond. Dat verven viel trouwens tegen. Als je dat hout wil wegwerken moet je er eigenlijk gipsplaten tegenaan zetten. Ik heb 5 lagen verf gebruikt. Drie lagen grondverf waren nodig om het enigszins dekkend te krijgen. Vervolgens ben ik met een spateltje en alabastine alle noesten en naden dicht gaan smeren. Dat heb ik weer geschuurd en toen weer geschilderd met twee toplagen verf. Ik heb ook het plafond gedaan.’

Het voelt anders dan een stenen huis. Dat komt door het hout, maar ook door andere dingen, zoals de lage ramen

Hij geeft aan dat een voordeel van hout is dat je in één keer een gaatje kan boren in de wanden van 15 centimeter dik. Hij heeft ook zijn eigen keuken geplaatst. Ook Plausch kon er makkelijk mee overweg: ‘Ik heb zelf mijn rails en schilderijen kunnen ophangen. Met een klein boortje.’

Opmerkelijk vond ze wel dat ze moest switchen voor haar inboedelverzeking. ‘Ik zat bij de ING. En die verzekert geen inboedel in houten complexen. Ik moest naar een andere verzekeraar gaan.’

Een duurzaam gebouw

M’DAM is een duurzaam en circulair gebouw met een EPC van nul. De appartementen worden verwarmd met warmtepompen. Op het dak liggen 445 zonnepanelen. Elk appartement beschikt naar rato over eigen zonnepanelen. Jairo heeft 8 panelen. Hij heeft aan elektriciteit in een jaar tijd maar 18 euro betaald. Plausch heeft tien zonnepanelen. ‘Het energiezuinige is heel interessant. Bijna nul op de meter. Het is leuk om je vaste lasten zo laag mogelijk te houden.’

Van de ontwikkelaar kregen ze te horen dat het CLT hout van hun woningen uit Duitsland afkomstig is. Ze wonen in hout, maar dat betekent niet dat ze nu heel nieuwsgierig zijn naar andere houten woongebouwen. Plausch heeft wel eens een ander project van Finch in Alkmaar bekeken. Ze volgt Finch ook op Instagram. Maar daar blijft het ook bij. Jairo is zelfs wat sceptisch over de impact van houtbouw op het klimaat. ‘Finch heeft in een filmpje uitgelegd waarom houtbouw milieuvriendelijk is. Ik begreep alleen niet hoe dit daadwerkelijk compenseert voor de hoeveelheid gekapte bomen en waarom houtbouw dan zo goed zou zijn voor het klimaat. Gekapte bomen kunnen geen CO2 meer opnemen. En het duurt 15 jaar voordat er weer volwassenen bomen staan. Als blijkt dat bouwen met hout duurder is dan met beton dan zie ik de meerwaarde niet.’

Opleveringsproblemen

Doordat het gebouw geen ondergrondse parkeergarage heeft kon de bouwtijd van M’DAM ook korter zijn. De bewoners beschikken over parkeerplaatsen op een terrein aan de achterzijde van het complex. Voor de toekomstige bewoners was de snelle bouwtijd een groot voordeel. Vanaf de inloting tot aan het moment van oplevering zat anderhalf jaar.

De snelheid van bouwen met het modulaire houtbouwsysteem heeft wel geleid tot een aantal opleveringsproblemen. Jairo: ‘Voor de vloeren zijn Fermacellplaten gebruikt. Ze zijn bijna in geen enkel appartement goed gelegd. Toen ik bij de vooroplevering voor het eerst binnen kwam leek het net een golfslagbad. De vloer is teveel omhoog gekomen door de onderliggende isolatielaag. Je kan hier niet goed een houten vloer neerleggen. Dan krijg je problemen met de deuren.’

Er is volgens hem ook bezuinigd op de bekabeling van elektriciteit die door het plafond loopt. ‘Er zijn geen buizen aangelegd waarin een kabel kan worden vervangen. Er ligt gewoon een kabel die een aantal keren is vastgeniet. Zoiets is goedkoper in aanleg. Maar als er een muis aan knaagt kunnen deze kabels kapot gaan. En dan moet je het hele plafond open zagen’. Omdat de units op elkaar zijn gestapeld zijn er ook schachten waar muizen lopen. De beestjes verschaffen zich toegang tot het pand via kleine openingen op de begane grond. Jairo: ‘Dat is een bijkomstigheid van deze modulaire bouw. We zijn al meer dan 3000 euro kwijt aan de muizenbestrijding.’

De modulaire bouw betekende dat ze als kopers weinig te kiezen hadden. Plausch: ‘De keuze in meerwerk was heel beperkt. Ik kon hooguit een luxer toilet krijgen.’ Jairo: ‘Je kon niet kiezen om ergens anders extra stopcontacten te maken. Vloerverwarming hadden ze ook als meerwerk moeten aanbieden. Maar dat paste niet in de snelheid van de bouw’.

Omdat de gemeente vond dat de woningen in M’DAM betaalbaar moesten blijven is ook een van de twee geplande liften geschrapt.

Geluidsoverlast

Voor brandgevaar zijn ze niet bang. Jairo: ‘Als je de stukken leest kan je hier ongeveer met een vlammenwerper rond lopen en dan gaat het nog niet in de fik. Dit is op zoveel manieren behandeld. Ik denk dat dit minder snel in de fik gaat dan een stenen woning.’ Ook Plausch vindt het niet onveiliger voelen dan een betonnen huis. Brandgevaar is wel een argument in de discussie over barbecueën. De meningen verschillen of bewoners mogen barbecueën op hun balkons. Plausch vindt van niet. Volgens Jairo kan het juridisch wel. Het is alleen te verbieden als het gevaar en schade oplevert aan het complex. Ze zijn als VvE nog aan het verkennen wat wel en niet kan.

Een nadeel van wonen in hout is meer geluidsoverlast dan ze hadden verwacht. Volgens Jairo geven de tekeningen aan dat de wanden niet direct op de vloer aan mogen sluiten. ‘Het tegenovergestelde is gebeurd. Daardoor zijn er meer trillingen en is meer te horen.’ Plausch heeft naar eigen zeggen het voordeel dat ze tussen rustige senioren woont waardoor ze er weinig last van heeft: ‘Boven me woont een ouder stel. Alleen als de kleinkinderen op bezoek zijn dan hoor ik die rennen’. Trillingen voelt ze als ergens in het gebouw een wasmachine aan staat. ‘Ik ga zelf ook niet stampend door mijn huis. En ik kan beter op gympen of pantoffels lopen in mijn huis dan op blote voeten. Je probeert je buren zo min mogelijk tot overlast te zijn.’ Jairo heeft een vergelijkbare ervaring: ‘Stemmen hoor je gedempt. Daar stoor ik me niet heel snel aan. Maar als boven mij straks jonge mensen komen wonen dan ga je dat echt wel merken. Onder mij hebben ze wel eens een feestje. Het is dan alsof ik zelf aanwezig ben’. Hij wijst ook nog op de ontsluiting via de houten galerijen die aan stalen balken hangen. ‘Alle slaapkamers zitten aan de galerijkant. Je hoort het en voelt het letterlijk trillen als er iemand loopt.’ De VvE gaat daarom bij Woningborg een nieuwe geluidsmeting aanvragen.

Sociale huurwoningen en Wooncompagnie

M’DAM is een gemengd complex met koop- en huurwoningen in gemeenschappelijk beheer. Woningbouwvereniging Wooncompagnie was ook nauw betrokken bij de totstandkoming. De corporatie vertegenwoordigd de sociale huurders op de Algemene Ledenvergadering. Als bestuursleden krijgen Plausch en Jairo wel eens het verwijt van huurders dat ze nergens bij betrokken worden. Maar ze kunnen geen rechtstreeks contact onderhouden met huurders. Dat moet via Wooncompagnie. Tot op heden gaat het samenleven met de huurders redelijk goed.

Hoe ervaren huurders het wonen in M’DAM? In de vleugel met sociale huurwoningen aan de zuidkant woont Ron Stout (63 jaar). Zijn 55 plus appartement bestaat uit 2 units en heeft twee slaapkamers. Hij is Monnickendammer in hart en nieren en de locatie is voor hem perfect.

Ron is timmerman. Een houten woning spreekt hem dan ook aan. Hout leeft volgens hem veel meer dan beton dat een dood materiaal is. Vlak na de oplevering werkte het hout nog en hoorde hij het kraken. Hij heeft zijn leven lang met hout gewerkt. ‘En als je er dan in mag wonen is dat wel lekker. Het is een beetje thuiskomen.’ Hij zou nu nergens anders meer willen wonen. Hij vindt het heel mooi. Aan de ‘white wash’ houten wanden heeft hij niks veranderd. Hij mag van de woningbouwvereniging alleen niets ophangen. Huurders mogen geen gaatjes boren.

Het appartement is heel energiezuinig. De meeste stroom verbruikt hij voor koken. Hij is hier bewuster geworden van duurzaamheid. ‘Voorheen was ik nooit zo bezig met duurzaamheid, maar sinds ik hier woon, kijk ik daar anders naar.’ Ron vertelt dat hij niet lang onder de douche kan blijven staan want dan is de boiler leeg. Hij houdt rekening met zijn energieverbruik, en in deze tijd helemaal. Omdat hij tussen andere appartementen ingeklemd zit is hoeft hij ook bijna niet te stoken. Hij hoopt op een lage energierekening.

Qua wonen zijn er weinig nadelen. Hij woont lekker. ‘Ik weet niet of het heel gehorig is, want ik heb hele rustige buren. Af en toe zijn ze een beetje aan het stommelen, maar dat valt heel erg mee’.’ Voor brandgevaar is hij niet bang. ‘Je hebt weinig te maken met vuur hier. Je hebt geen gas en dus geen vlammen.’ Eigenlijk staat hij er niet zo bij stil.

Onderhoud

Een houten woongebouw levert specifieke beheervraagstukken op. De beide bestuursleden benadrukken dat er niet bezuinigd moet worden op onderhoud. De vorige VvE beheerder heeft de service kosten te laag ingeschat. Het onderhoud van het hout is te laag in de begroting opgenomen. Plausch: ‘De begroting is op een betonnen complex gebaseerd en niet specifiek op hout.’ Ze hebben als VvE nog geen ervaring met onderhoud van hout. Ze voorzien dat de houten gevel op een gegeven moment groen uitslaat. Volgens Jairo hebben ze de keuze om het elk jaar schoon te maken of om de gevel een beetje groen te laten worden. Plausch denkt dat eens in de vier jaar schilderen of met beits bijwerken voldoende is. Ook de houten galerijen hebben geen eeuwig leven. ‘We moeten in de begroting rekening gaan houden met vervanging. Dit realiseer je je allemaal niet als je hier een appartement koopt’, aldus Plausch. ‘Je bent gefocused op je eigen appartement. Niet op het geheel.’

Voor de servicekosten bestaat een verdeelsleutel. De bewoners van de vrije sector woningen betalen tussen de 120 euro en 145 euro. De VvE is voornemens dit te verhogen. ‘Dat is vervelend’, zegt Jairo. ‘Je hebt liever dat een beheerder eerst teveel vraagt en dat je het daarna als bestuur kunt verlagen. Het onderhoud van het complex lukt niet met dit bedrag.’

Dat de servicekosten hoger worden komt ook door een strook grond rondom het complex dat van de VvE is. Ze moeten de tuin nog inrichten en het onderhoud blijkt een grote kostenpost.

Adviezen

De bewoners beleven het wonen in hout elk op hun eigen wijze. Voor huurder Ron voelt zijn appartement aan als een warme jas. Het enige minpuntje voor hem is dat de vloer te hoog is geworden. Onder het laminaat ligt namelijk de verplichte laag isolatie. De kunststof deur naar balkon gaat nu nauwelijks meer open. Daar hadden de bouwers beter rekening mee kunnen houden.

De beide kopers zijn nog niet helemaal overtuigd van de voordelen van houtbouw. Plausch: ‘Als ik dezelfde woning in Monnickendam zou kunnen kopen en de ene is van hout en de ander van beton en ze zijn vergelijkbaar dan zou ik misschien toch eerder kiezen voor beton. Als je nieuwbouw koopt van beton heb je minder geluidsoverlast. En van alle andere problematiek.’

Ze heeft nog tips voor houtbouwers: ‘Ik had heel graag voordat ik dit had gekocht in een houten huis willen kijken om het te ervaren. Een modelwoning is belangrijk. En ik zou meer inspraak willen hebben in afwerking en mogelijkheden. Het plan was dat we in de fabriek zouden kunnen kijken. Dat is niet doorgegaan vanwege corona. We kregen een filmpje te zien. Dat is anders. Juist bij hout wil je het echt zien en aanraken, weten hoe het voelt. Of het anders is dan steen. Je moet kunnen ervaren hoe het is om erin te zijn.’

Jairo vindt het belangrijk dat een bouwer kan aantonen dat een houten wooncomplex vergelijke kwaliteiten heeft als betonbouw. Hij benadrukt dat niet bezuinigd moet worden op essentiële zaken en details. ‘Veel problemen hier zijn op te lossen. Maar als je het net zo goed wilt doen als bij betonbouw dan zullen de appartementen wel duurder worden.