In juni 2022 tekende wooncoöperatie de Torteltuin een optieovereenkomst met de gemeente Amsterdam voor een kavel op Centrumeiland IJburg. Wooncoöperaties zijn een vorm van collectief wonen. Bewoners ontwikkelen en beheren gezamenlijk een gebouw. De leden van de wooncoöperatie zijn gezamenlijk eigenaar van het gebouw. De leden huren een woning van hun wooncoöperatie. Het zijn initiatieven met vaak een hoge ambitie op het gebied van duurzaamheid. De gemeente Amsterdam moedigt deze woonvorm aan. Het project de Torteltuin is in de ontwikkelfase. Maar er is nog veel onzekerheid.

Het initiatief voor de Torteltuin is begin 2020 gestart. De groep bestaat uit 25 deelnemers, vooral twintigers. Ze zijn idealistisch en gedreven. Het zijn starters op de woningmarkt die het lastig hebben op de woningmarkt in een stad waar ze vaak zelf geboren zijn. Ze willen laten zien dat je met een wooncoöperatie betaalbaar, duurzaam en sociaal kunt bouwen. Een bron van inspiratie voor de eerste initiatiefnemers was het project Nautilus, een woon-werkpand met gemeenschappelijke voorzieningen op Zeeburgereiland in Amsterdam. De eerste deelnemers gingen op onderzoek uit en organiseerden workshops waar geïnteresseerden bij konden aanschuiven. Tjalling Cohen Tervaert (28, bouwkundig ingenieur) behoorde tot de eerste initiatiefnemers. Iris Luden (25, bijna klaar met een masterstudie logica) sloot zich hier snel bij aan. Ze vertellen over de keuzes die ze als groep moeten maken in een veranderde situatie van stijgende bouwkosten en hogere rentes.

Ambities

De Torteltuin wordt opgezet vanuit het gedachtegoed van een permacultuur, als divers sociaal als natuurlijk systeem. Ze hebben een hoge duurzaamheidsambitie en willen een energiepositief gebouw volledig in hout en natuurinclusief. Iris vertelt over dat laatste: ‘We willen een gebouw dat niet alleen een thuis is voor mensen, maar ook voor flora en fauna. Je kunt insecten een thuis geven door broze muren met veel kleine gaatjes. En als het gebouw veel kleine hoekjes bevat, dan kunnen ook vogels zich op verschillende hoogte nestelen. Hiermee houden we rekening in het ontwerp’.

Er is een lijst opgesteld van architecten die ervaring hebben met duurzaam bouwen en met processen om met een groep te ontwikkelen. Gekozen is voor Natrufied Architecture, het bureau dat ook wooncoöperatie de Warren op IJburg heeft ontworpen. In deze ontwikkelfase zijn ze voor een groot deel nog afhankelijk van de ervaring van hun architecten. Tjalling: ‘Tot nu toe hebben we nog niet uitgebreid adviseurs ingeschakeld voor de inhoudelijke aspecten van duurzaamheid. We hebben een energieambitie en we willen met biobased materialen aan de slag. Dat is in de eerste ontwerpen al meegenomen’. Ze hebben goed contact met de Dutch Green Building Council. In hun raad van advies zit ook Annemarie van Doorn, directrice van de DGBC.

De ambitie op sociaal gebied bestaat uit het collectief vormgeven aan het gebouw en een concept dat over samenleven en delen gaat. Er komen diverse gemeenschappelijke ruimtes. Een daarvan is de centrale kas over meerdere verdiepingen. In het atrium komt een grote multifunctionele ruimte voor het hele gebouw. Er is een werkplaats waar gereedschap gedeeld kan worden. Elke woning krijgt een eigen keuken en badkamer. Op de verdiepingen zijn clusters van 4 tot 7 woningen die een woonkeuken delen. Een cluster van 6 gezinswoningen krijgt een gezamenlijke kinderspeelkamer. Tjalling: ‘Een voordeel van een gemixt gebouw is dat het ook ruimte biedt om door te verhuizen in het gebouw. Naast dat we het zelf ook leuk vinden om met verschillende leeftijden en huishoudens te wonen. Het sprak ons ook aan om een mix van middenhuur en sociale huur te hebben’.

Pijnlijke keuzes

Dat ze als wooncoöperatie keuzen moeten maken in ambities bleek tijdens een workshop over duurzaamheid. Het architectenbureau probeerde met een kaartspel de groep mee te nemen in het proces. Iris: ‘Natrufied Architecture heeft dat kaartspel ontwikkeld om als groep beslissingen te kunnen nemen om een duurzaam gebouw te maken. Net als bij kwartet heb je categorieën. Je hebt een maximaal budget en een beperkt aantal punten te verdelen. Dat is gekoppeld aan de bouwkosten. Voor iedere categorie moet je een kaartje kiezen’. In de categorie materiaalkeuze konden ze kiezen voor baksteen, beton of hout. Beton is goedkoop maar levert geen duurzaamheidspunten op. Met hout bouwen levert veel duurzaamheidspunten op, maar kost veel bouwpunten. Iris: ‘maar de helft van onze groep kwam uit op een energiepositief gebouw. Het is een spelletje, maar je zag welke pijnlijke keuzes je moet maken. In de beginfase, toen we mindmaps en tekeningen gingen maken, wilde iedereen grote ramen en hoge plafonds vanwege het gevoel van ruimtelijkheid. Dat gaan we dus minder doen. De plafonds worden 2,60 meter en de ramen kleiner’.

Het ideaal om het gebouw volledig in hout te bouwen blijkt niet gehaald te kunnen worden omdat ze een parkeerkelder van beton moeten maken. De Torteltuin heeft te maken met een parkeernorm van 0 op Centrumeiland. Er zijn 0,1 parkeerplaatsen in de publieke ruimte voor bezoekers. Verder moeten ze alles op hun eigen kavel van 1200 vierkante meter oplossen. En dat in combinatie met gebouwvolume en bouwhoogte – de toegestane BVO – betekent het dat ze met een parkeerkelder de grond in moeten. Qua bouwkosten is het een dure ingreep. Iris: ‘Het gaat maar om 8 parkeerplekken voor een gebouw van 40 woningen. We gaan al uit van deelauto’s. Van elke vierkante meter die we voor parkeerplekken reserveren kunnen we geen woning bouwen. Een parkeergarage kan je alleen maar in beton gieten. Daardoor moet je de energieneutraliteit van het gebouw compenseren. De helft van onze groep is ook niet blij met een parkeergarage’. Tjalling: ‘We werken als groep sociocratisch, dus uiteindelijk gaf iedereen geen overwegend bezwaar. Dit is de beste oplossing. Het idee was ook dat het creëren van die ruimte onder het gebouw in de toekomst niet meer mogelijk is’.

Tjalling legt nog uit dat bij houtbouw de begane grond vaak van beton is, in ieder geval de fundering. Bij hogere gebouwen is voor de stabiliteit vaak nog een betonnen kern nodig. ‘De Torteltuin wordt niet heel hoog. Wij gaan voor massief CLT-hout. De beukmaat is 5,40 meter. We hebben een U-vormig gebouw, dus dat helpt ook voor de stabiliteit. Een betonnen kern is dan niet meer nodig’.

Kaders en eisen

De Torteltuiners zijn gebonden aan kaders en eisen van de gemeente. Er is een maximaal bruto vloeroppervlak van 3850 vierkante meter, inclusief parkeerplekken. De maximale bouwhoogte is 15 meter. Tjalling: ‘Theoretisch gezien kan je daar 5 verdiepingen maken. Als we de kelder iets goedkoper willen maken dan moeten we het misschien iets minder verdiept doen. Dat betekent dat alle verdiepingen omhoog gaan. Zo zit je de hele tijd te puzzelen’. Ze mogen 40 woningen maken in twee categorieën: sociale huur en middenhuur tot 1250 per maand. Er is daardoor een maximale huuropbrengst. Ze mochten van de gemeente zelf bepalen wat de verhouding sociaal en middenhuur zou zijn. Iris: ‘Voordat wij de optie overeenkomst tekenden hadden we in onze visie de ambitie gesteld dat we 30% sociale huur en 70% middenhuur wilden bouwen. Als je sociale huurwoningen bouwt kan je een maximaal bedrag per vierkante meter binnen halen en dat betekent dat je een maximaal bedrag jaarlijks aan huur krijgt. Dat bepaalt de maximale grens aan afbetaling aan de bank. Wat weer een maximale grens stelt aan het bedrag dat je mag lenen van de bank’.

De meeste Torteltuiners komen niet in aanmerking voor sociale huur. Ze zijn hoog opgeleid en zijn aangewezen op middenhuur. Tjalling: ‘Het idee is dat we met sociale huurwoningen ruimte creëren voor mensen die minder bedeeld zijn dan wij. We bouwen dit project ook voor mensen die niet behoren tot onze groep’. Iris vertelt dat ze 20% van het gebouw voor specifieke groepen willen reserveren. Ze verkennen samenwerking met Set, een organisatie die huisvesting voor statushouders op IJburg realiseert. Het doel is om 8 woningen voor statushouders beschikbaar te stellen. Tjalling: ‘Iedereen die interesse heeft is welkom om bij ons woonproject te komen onder de voorwaarde dat je past bij het collectieve karakter en de waarde die wij erop na houden rond duurzaamheid.’

Bouwen met hout

De Torteltuin gaat zoveel mogelijk voor CLT-hout. De groep staat ook open voor hergebruik van materialen zoals bij de Warren waar meerpalen zijn hergebruikt. Iris: ‘Bij ons zullen er misschien andere materialen op ons pad komen. Een mogelijkheid voor onze voorgevel is het gebruik van gerecycled hout. Maar daar komt regelgeving bij kijken. Om te voldoen aan bepaalde regels moeten materialen goed gecertificeerd zijn. Dat is met gerecycled materiaal vaak lastig aan te tonen’. Tjalling wijst er nog op dat gevelmaterialen ook brandwerend moeten zijn. Dat bepaalt ook de keuze.

Ze hebben zich ook georiënteerd op andere biobased materialen, zoals op leem voor de afwerking. Met initiatiefnemers van Iewan in Nijmegen is gepraat over stro. Iris: ‘We hebben toen besloten om dat niet te doen omdat je dikke wanden nodig hebt. En we hebben al compacte woningen. Onze grootste gezinswoning is 78 vierkante meter. De allerkleinste is een studio van 27 vierkante meter. Verder schommelt het rond de 50 vierkante meter’. Tjalling: ‘binnenstedelijk bouwen leent zich niet zo goed voor stro. Je wilt zo efficiënt mogelijk met het ruimtegebruik omgaan. Dan wordt stro minder interessant’.

Hogere rentes en stijgende bouwkosten

Een bottleneck voor een wooncoöperatie is de voorfinanciering. Pas vanaf het moment van bouwen komt financiering vrij vanuit de bank. Het voortraject wordt door de bank gezien als risicovol. Een ontwikkelaar kan de voorfinanciering zelf voorschieten. Iris: ‘Wij kunnen dat niet. Wij hebben geen zak geld liggen. Daarom kunnen we ook nog geen adviseurs inschakelen. Veel gebeurt op vrijwillige basis. Daarom zijn we nog niet in de details van duurzaamheid gedoken. Probleem waar we tegenaan lopen is dat voor veel duurzaamheidssubsidies al veel kennis nodig is. In voorlopige ontwerpen moet je kunnen aantonen dat bepaalde maatregelen genomen zijn om de subsidie waar te kunnen maken’.

Vanuit de gemeente Amsterdam is er een fonds waar ze voor hun voortraject aanspraak op kunnen maken. Alleen is dat fonds weer afhankelijk van een sluitende business case. Tjalling: ‘We gaan bij de bank een zakelijke lening aan. De bank verwacht dat je 30% zelf kunt betalen. Als wij 70% bij de bank kunnen lenen wil de gemeente 20% inleggen en dan moeten wij 10% zelf aanvullen door geld op te halen aan subsidies, fondsen en eigen inleg’. Die 20% van de gemeente komt uit het leenfonds, uitgegeven door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Iris: ‘Het leek erop dat we daar aanspraak op konden maken. Maar de SVn heeft als eis dat er een sluitende business case is. Dat hadden we heel erg lang. Sinds begin 2022 is de rente voor ons verdrievoudigd. Als we voor ons project 10 miljoen zouden lenen van de bank moeten we bijna 5 ton jaarlijks genereren aan huuropbrengsten in plaats van 1,5 ton eerst. In een half jaar tijd is ons project van ruim haalbaar naar totaal niet haalbaar gegaan. En dan hebben we het nog niet over bouwkostenstijging’. Dus moeten ze nu op zoek naar alternatieve financiering.

Ze willen ondanks de stijgende bouwkosten absoluut niet inleveren op aspecten van duurzaamheid. Het vraagt nu veel van de groep om op zoek te gaan naar alternatieve financiering, zoals crowdfunding en het uitgeven van obligaties. De financiering van het project is extra lastig geworden door de rentestijging en de stijgende bouwkosten. Tjalling wijst op een derde ongunstige factor, de veranderde ‘lenen-lasten dekking’. De bank is de verhouding tussen jaarlijkse huuropbrengst en de lening conservatiever gaan berekenen. Het lijkt er op dit moment op dat ze in plaats van 70% nu nog maar 50% mogen lenen van het totale bedrag.

Wat nodig is

Wat duurzame projecten zoals Torteltuin ten eerste nodig hebben is voorfinanciering. Iris: ‘Met andere wooncoöperaties worden evaluatiegesprekken met de gemeente gevoerd omdat niemand gebruik kan maken van het leenfonds. Maar er zijn ook veel kleine bureaucratische regeltjes die het voor ons erg moeilijk maken.’ Ze vinden dat ze soepeler met kaders en regels zouden moeten kunnen omgaan, zeker gezien de gewijzigde omstandigheden. Wat hen erg zou helpen is meer spelingsruimte. ‘Stel dat we 46 woningen kunnen bouwen in plaats van exact 40 woningen. Met de huidige woningnood is dat geen slecht idee. Dan is elke woning zowel duurzamer als goedkoper’.

Ze lopen ook aan tegen de hoge rente bij de bank. Als collectief vallen ze tussen privé-regelingen en zakelijke leningen. Volgens Iris zou er een aparte regeling moeten komen voor collectieven. De RABO bank is de enige Nederlandse bank die hen wilde financieren. De Duitse GLS bank had minder goede voorwaarden. Iris: ‘het kan jaren duren voordat er een regeling voor wooncoöperaties is’.

Wat duurzame projecten als de Torteltuin ook zou helpen, zijn meer subsidies en prikkels om in hout te bouwen. Tjalling: ‘Een grote ontwikkelaar kan zeggen dat het bouwen met hout 10 procent meer mag kosten zodat ze ervaring opdoen met bouwen in hout. Ook als je als particulier een eigen huis gaat bouwen in hout kan je bereid zijn om meer te betalen. Maar wij zijn dit als collectief gaan doen. Je zou daarom een rente korting moeten krijgen als je met biobased materialen bouwt’. De financiële impuls is volgens hen nu sterk gericht op allerlei energietechnologieën zoals betere isolatie, duurzamer verwarmen en zonnepanelen. Daar zijn potjes voor van gemeenten en provincies. Maar in het gebruik van biobased materialen zit geen financiële prikkel. Iris: ‘Er wordt bij duurzame bouwsubsidies niet gekeken of een gebouw überhaupt minder verbruikt’. Tjalling: ‘Wat een subsidie oplevert of bij banken een rentekorting hoeft niet overeen te komen met wat daadwerkelijk beter is voor het milieu. Met de MPG (Milieu Prestatie Gebouwen) is wel uit te rekenen hoe duurzaam materialen in gebouwen zijn. Daarmee heeft de overheid een tool in handen om te stimuleren’.

Vervolgstappen

Met behulp van crowdfunding gaan ze het voorlopige ontwerp afronden. De vervolgstappen richting een definitief ontwerp waar veel advieskosten mee gemoeid zijn, zijn even uitgesteld. Iris: ‘We zijn opnieuw gesprekken aan het voeren met gemeente en banken om het project weer sluitend te krijgen. We hebben tot het eerste kwartaal van 2024 om tot een definitief ontwerp te komen en anders vervalt ons recht op de kavel. Als de markt in het komende jaar niet verbetert wordt het wel een uitdaging’. Ze kunnen de business case nog aanpassen. De eerstvolgende fase is op zoek gaan naar alternatieve financiering. Tjalling: ‘we gaan heronderhandelen met de gemeente wat mogelijk is met het gemeentefonds en of zij niet iets meer kunnen lenen dan 20%. We willen ook onderhandelen met de gemeente over de kaders. Stel dat we meer appartementen kunnen bouwen en daardoor meer huuropbrengst hebben, dan kunnen we automatisch meer lenen bij de bank. Het wordt heel spannend’. Iris: ‘Maar het gaat lukken’. Tjalling: ‘als het er rooskleurig uitziet is ons gebouw over drie jaar klaar. Er staat dan een supergaaf gebouw met heel veel hout en andere biobased materialen’.

Het voorbeeld van de Torteltuin laat zien dat gemeente, fondsen en banken heel hard nodig zijn om duurzame initiatieven van wooncoöperaties mogelijk te maken. Het vraagt in de huidige situatie van prijsstijgingen vooral ook om flexibiliteit in de toepassing van kaders en regels.

Houtbouwkennis in Nederland nog beperkt
Volgens Tjalling is er in Nederland nog veel onervarenheid met bouwen met hout. In hout bouwen gebeurt in Nederland al langer, maar dan zijn de dragende componenten zoals vloeren en de wanden meestal niet van hout. Daar komt bij dat veel mensen een bakstenen of een betonnen gebouw gevoelsmatig brandveiliger vinden. We zijn gewend aan wonen in bakstenen en betonnen huizen. In Duitsland, Oostenrijk, Zwitserland en Zweden is wel een rijke houtbouwtraditie. Er is daar veel kennis. In Duitsland en Zwitserland zijn detail boeken met standaard oplossingen voor houtbouw. Dat moet vertaald worden naar Nederlandse normen voordat een Nederlandse bouwer er iets mee kan. Die bouwtraditie in hout is er in Nederland niet. Hij ziet het ook terug bij het beperkte aanbod aan bouwbedrijven die ervaring hebben met biobased bouwen. Het gebrek aan kennis en ervaring om met kruislaaghout als draagconstructie te bouwen vormt nog steeds een drempel. Daardoor is het duurder en vindt men het risicovol. ‘Je moet echt op zoek naar een architect en aannemer die daar ervaring mee heeft. Of je vertrouwt iemand die dit aan het ontwikkelen is’.